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拥有百年品牌基因的央企物管龙头招商积余，自重组以来，一举一动广受市场关注。2021年，公司明晰“大物业”战略方向选择，提炼推动“沃土云林”商业模式落地。组织融合融效整合走向纵深，数字化深化迭代赋能业务发展，公司迈入“谋划高质量发展”新阶段。 8月16日晚间，招商局积余产业运营服务股份有限公司（001914）发布2021年半年度报告。报告期间，公司业务发展稳健，实现营业收入47.79亿元（人民币），同比增长23.56%；归属上市公司股东净利润2.48亿元，同比增长38.85%。基本每股收益0.23元，同比增长38.81% 
01 大物业战略下“沃土云林”模式，融合融效走向纵深 物业行业开启黄金年代，竞争激烈规模为王、市场份额快速向头部企业集中。公司研判行业处于规模发展窗口期和机遇期，强化“大物业”战略选择，提炼推动“沃土云林”商业模式：线下巩固基础物业管理沃土，逐步实现高密度布局，形成集约效应；线上结合“到家汇平台”企业集采、消费商城、社区增值服务功能，协同集团资源，延伸至物业各领域形成广袤云层；物联网将线上云平台与物业基础管理沃土相结合，培育电梯、楼宇科技、干洗等专业化服务，成长为茂密森林。“沃土云林”物联网生态循环，为客户提供全业态、全价值链、全场景的高品质服务。 
基于战略落地，推动管理架构融合走向纵深。深化总部融合，将公司总部、物业事业群和相关专业公司进行整合，打造集约化、扁平化、经营型总部组织。优化总部设置，设立十个职能部门和两个业务部门。总部两个业务部门为增值业务部（到家汇）和科创业务部（航电科技）。在总部常设部门外，设立业务发展部、协同服务部，体现对推动创新业务发展和强调业务协同的重视。 整合物业平台城市公司，组织融合取得实效。实施总部-城市公司-项目三级管控模式，减少管理层级，实现扁平化管理，打造经营型总部。以市场发展合力、产品类型互补、资源协同互利为原则，对两个物业平台城市公司进行整合，打造灵活有战斗力的前端市场经营主体。制定业务融合关键事项操作指引，确保业务融合有序开展。基本完成城市公司组织架构调整、管理团队配置等事项，组织融合取得实效。为推动组织与人才双“六能”落地，持续驱动高绩效，公司通过业绩提成、超额利润分享等机制，激发员工动力和组织活力。 02 聚焦物管业务稳健发展，市场拓展持续发力 2021年上半年，公司聚焦物业管理业务，收入及规模稳健发展。报告期间实现物业管理业务营业收入44.36亿元，同比增长23.68%，占公司营业收入的92.84%。截至2021年6月末，公司在管项目1,520个，管理面积1.99亿平方米，其中来自控股股东之外的管理面积占比达61.98%。同时，在市场拓展方面持续发力，实现管理规模的稳健增长。报告期内实现物管业务新签年度合同额13.59亿元，同比增长20.59%，其中来自控股股东之外的占比达到84.33%。 
公司继续聚焦区域持续深耕，提升业务规模，巩固重点业务领域的市场影响力。报告期内物业管理业务收入排名前五的区域（深圳、山东、四川、江苏和北京）营业收入合计为238,643.52万元，占比53.79%，管理面积合计8,511.07万平方米，占比42.63%。 
通过多元化模式拓展，进一步扩大各细分业态优势。“总对总”模式成为业绩增长重要来源之一。2021年上半年“总对总”模式带来年合同额近2亿元，拓展南京华为、中兴南京园区、阿里苏州湾体育中心等多个重点项目。积极推进“合资合作模式”，加大与地方国资平台的资源合作，设立了4家合资公司。持续加大与大股东业务协同，报告期内来自控股股东招商蛇口新签年度合同额同比增长达83.62%。 进一步巩固非住领域领先地位，在政府、办公、园区等传统优势业态和医院、高校、军队、场馆、公共交通等高度差异化市场中，发挥服务专业化优势，持续扩大市场份额。实现了深圳坪山公安局、深圳建行、国家健康医疗大数据北方中心、湖南921、922医院、北京师范大学、合肥市轨道交通3号线大批高质量项目落地。在新兴的城市服务领域，拓展了深圳中心公园等优质项目，与深圳马峦街道达成战略合资合作，助力街道全域物业化改革。 
03 数字化投入同比增近40%，到家汇交易额突破3亿 智慧化与科技应用方面，招商积余在融合原智慧物业π平台和招商通等多个产品线的基础上，形成了新的数字化产品“招商π”，贯穿物业管理业务链条。搭建经营决策平台，升级城市级智慧运营中心，推进多项目集中运营管控。报告期内，公司招商π平台覆盖1,487 个项目，覆盖率达97.8%。公司围绕数字化工作、智慧物业管理等研发投入共计977.6万元，同比增加39.77%。 数字化建设辅以到家汇商城、医辅、高校、城市服务等特色产品，构建了完整智慧社区生态圈运营体系。例如，升级智慧医院服务平台，拓展医废管理、医辅库房管理等服务场景；打造智慧校园服务平台；深化物联技术应用，形成模块化智慧社区解决方案，与招商蛇口共同打造了招商蛇口首个AI 智慧社区（兰溪谷）等。 到家汇业务增速迅猛，服务从“有限物理空间”到“无限虚拟空间”倍数扩张。到家汇作为招商积余旗下的专业公司，“沃土云林”商业模式中的“云”，承载着平台化增值化的战略使命。在招商积余融合融效的大背景下，到家汇致力于成为物业私域流量领先的轻资产平台运营商，围绕“美好生活”生态圈建设，聚焦地产与物业紧密相关的商业场景，开展多业务线条的增值服务，以客户需求为导向，以爆品引领、以服务渗透、以线上+线下结合为抓手，为客户提供全业态、全价值链、全场景的高品质服务。上半年，到家汇商城通过爆品引领、系统升级、丰富品类、线上线下结合多种手段，加大精选爆品推广力度；平台优化升级，推出汇豆兑换平台商品、物业费等功能，增加用户粘性；通过直播带货、视频号、公众号等自媒体宣传方式，促进用户和销售额快速增长。报告期内，到家汇线上商城交易额突破3亿元，同比增长74%，个人商城注册用户同比增长24.60%，复购率同比增长33.30%，营业收入及外部客户销售额均实现大幅增长。 
04 做专做强专业化服务，创新巩固行业领先地位 报告期内，公司实现专业化服务收入8.50亿元，同比增加31.4%，占物业管理业务营业收入比例19.15%。专业化服务收入排名前三的分别为案场协销及房产经纪、设施管理服务、建筑科技服务，合计占公司专业化服务收入比重达75.85%。其中设施管理服务和建筑科技服务营业收入同比实现快速增长。 
公司深耕园区设施运营业务，多项业务处于行业领先地位。与阿里巴巴、宁德时代、华为等企业建立了深度战略合作。报告期内中标宁德时代四大自建生产基地设施管理业务，成为宁德时代最大物业服务供应商。积极推进技术研发，推进设施赋能研发，例如引进“智能雨污管道巡检机器人”，试点应用机房门禁远程报警系统等。 公司以创新巩固推动基础服务和专业服务领先地位。以深圳区域为试点，启动了老旧社区品质提升专项行动。以住宅业态为试点，完善项目分级分类管理标准。根据管理费标准、客户群体与需求、品牌地位等因素，确定分级标准与项目适配模型，建立住宅物业服务乐享、尊享、优享分级标准，形成服务品牌IP。围绕高校、医院开展“一体化”的服务需求研究，成立业态产品线研究横向组织，识别战略业态服务产品，明确高校、医院产品线研究路径和方案；深化集中商业项目的物业管理模式，建立集中商业服务体系。 总结及展望 2021年上半年，招商积余以建设“中国领先的物业资产管理运营商”为目标，在战略上明确大物业发展方向，构建了“沃土云林”商业模式。在管理保障上继续推进融合融效，打造扁平化经营型总部，城市公司物管业务整合落地。在营收和管理规模上实现稳健发展，专业化服务加快，到家汇平台化发展初见成效。 未来，公司发展将迈入“谋划高质量发展”新阶段。以创新推进数字化建设，全面链接业务和管理，搭建万物互联生态。继续加快对外市场拓展，以区域化深耕提高管理密度。完善激励机制，探索创新型激励方案，促进业务开拓进取。坚持“百年诚信，至尊服务”理念，铸造“招商积余”卓越品牌。
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